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知道吗 东北房价一哥到底是谁?真相逐渐浮出水面

2018-05-18 15:30:33   


图片来源:视觉中国
文/顾天杰

哈尔滨限售了,调控终于升级了。
为什说终于?2018年以来,大连、沈阳、长春都出台了限购升级政策,哈尔滨的政策,姗姗来迟。
哈尔滨楼市涨得有多快?
2018年3月,当地商品房成交8950套,环比上涨79.5%。根据国家统计局数据,全国70个大中城市里,哈尔滨3月商品房成交均价8779元/平米,环比涨幅0.9%,与西安、锦州、宜昌、遵义、大理5大城市并列第二;同比上涨11.1%,位列70个大中城市涨幅榜第5位。
2017年12月,哈尔滨新建住宅价格环比11月微涨1%,至此,新房价格实现12个月连涨,同比涨幅10.7%,在东北热门城市中仅次于沈阳排名第二。

5月7日,哈尔滨市政府办公厅下发调控通知,在主城区6区(道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区),凡新购买商品住房(不包括二手住房)的,自商品房网签合同签订日起满3年方可交易。
哈尔滨楼市是东北楼市最大灰犀牛,都知道要涨,但都觉得还没到时候,结果过年算账吓一跳,居然连涨12个月。


洪荒之力爆发
楼面价破八千 新房首次过万
新房上涨的根本在于楼面价攀升 。根据易居研究院、房天下和安居客等多家三方机构统计,2017年哈尔滨成交地块楼面价前五名分别为8684.03元/平米、7492.5元/平米、6890.6元/平米、5168.4元/平米、4581.6元/平米,均为品牌房企竞得。
恒大竞得的编号为2017HTH001的地块,成为2017年地王,位于南岗哈西核心区域,楼面价为8684.02元/平米,创下历史新高,溢价率211%。
地王出现后,区域内项目溢价率大幅上升,间接推升了城六区的商品房售价基准。 2017年2月13日,万科高调进入冰城,恒大碧桂园万科三大巨头齐聚冰城。
根据房天下土地招挂拍网站统计,2017年香坊区土地成交面积约116.68万平米,占比为26.60%;松北区土地成交面积约为104.38万平米,占比为23.80%。随着地铁开建、配套提升,香坊区和松北区受到众多房企青睐,成交火爆,仅香坊和松北两区成交面积就已占一半份额。主城区由于地价及供应面积受限,成交量及成交面积同步下滑。


2017年哈尔滨八大区域中,松北区成为楼市黑马,房价涨幅高达29%,位居榜首;道里区在5月率先突破一万水平线,涨幅为27%。受城建规划影响,呼兰区全年涨幅达21%,位居第三位。
商住用地已经逐渐超越住宅用地,成为哈尔滨的主流,大型商圈综合体受到热捧。
根据房天下数据,2017全年住宅用地成交面积约为25.23万平米,占比为5.75%;商业用地成交面积约为91.88万平米,占比为20.95%;商住用地成交面积约为129.33万平米;占比为29.48%。
住宅用地只占6%不到,商住用地成交接近30%。尤其是松北区万达城楼盘,在2017年引爆了整个松北板块,2017全年新房成交17996套。
要知道,2015年哈尔滨万达城高层均价仅为4580元/平米,2017年底均价已接近10000元/平米,2018年5月初,高层报价10800元/平米,洋房报价高达15000元/平米。


房价高不怕 硬着头皮也要买
十年之间,哈尔滨房价接近翻倍 。2008年二手房均价仅4380元/平米,十年间房价上涨92%,从绝对值来看,2017年南岗区最高,均价为12059元/平米,平房区均价最低,为5187元/平米。
高房价并没有阻止哈尔滨群众的热情。根据易居研究院数据,2017年住宅类商品房供应121257套,同比上涨11.8%,成交105860套,同比上涨37.5%。
量价齐升的同时,上调价格。 2017年在售的各区域楼盘中,有85个楼盘上调价格,占总数的64%。2017年8月到11月,开发商集中推盘,11月哈尔滨商品房成交套数9593套,成交面积为98.81万平米,成交面积环比上涨43.7%,同比上涨32.8%。


冰城“哈民”铁了心要买房,刚需改善,我全都要。
根据新浪乐居数据,房屋面积在60到90 平米的户型成交39294套,销量最高,成交均价为7928元/平米。销量第二的是90到120平米的户型,为30670套,成交均价为8239元/平米。 从全年成交来看,商品房成交主力是两室和三室为主的刚需改善户型。


火爆之后 供地收紧 房企观望
哈尔滨2017年的楼市火爆一直延续到了2018年。
根据乐居数据,2018年3月商品房成交8950套,环比上涨79.5%,成交面积89.5万平米,环比上涨77.6 %。
第一季度,哈尔滨商品房成交21875套,同比2017年一季度增加5364套,上涨32.5%。需求上升的同时,供应却在下滑,同期商品房供应20355套,同比2017年第一季度下降31.5%。


楼市火爆,但土地市场冷清无比,开发商开始观望。 1月哈尔滨土地市场成交6宗供应4宗,2月成交4宗0供应,3月土地市场无成交。开发商依旧缺乏土地储备,但主城区已无优质地块,未来供地向三环以外延生,现阶段主要以松北新区和香坊区为主。
住建部负责人早在五一节前,就约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的负责人。
目标是坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,确保楼市平稳健康发展,翻译成人话就是,楼市解冻没问题,但不能涨得太快,房价要稳,租金更要稳。

图片来源:视觉中国
哈尔滨曾在2014年8月16日全面取消限购,享受了近三年政策宽松期,但进入2017年后,政策开始不断收紧:
> 2017年6月8日,哈尔滨首套房取消利率85折优惠
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> 2017年7月,首套房贷9折优惠绝迹,首付上涨到35%。
>
> 2017年10月9日,公积金贷款最高限额下调10万元,二次公积金贷款首付上升到30%。
>
> 2018年2月1日,哈尔滨首套房贷利率上调10%,首套房贷是原基准利率的1.1倍;
>
> 2018年4月1日起,哈尔滨首套房贷利率普遍上浮5%。二套房有银行最高上浮25%
信贷收紧,公积金贷款越来越难。 哈尔滨楼市从签约到产证到手,大概需要一两年时间,加上禁售期拉长,风险加大。限售本质上就是一种去杠杆、减少交易的方式,挤压投机客的生存空间。
最后的结果目测是,限售阻止流通,房价下跌无门,缓慢上涨,最后的高房价落在了刚需的身上。

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